La dación en pago en el ámbito hipotecario (español) no es la meta, es el camino.
Analicemos un segundo el negocio
hipotecario español: un prestamista (el banco) ofrece una cantidad
significativa de dinero a cambio de unos intereses y el garante de
ese préstamo es el inmueble hipotecado.
Este interés ronda el 3,5-5%
[NOTA: Diferencial + EURIBOR. El Euribor (acrónimo de Euro Interbank
Offered Rate, es decir, tipo europeo de oferta interbancaria) es un
índice d(es decir, a otros bancos). Se calcula usando los datos de
los 44 principales bancos que operan en Europa, y su valor mensual es
muy utilizado como referencia para los préstamos bancarios. Se
trata, por tanto, de un tipo de interés de mercado y no de un tipo
de interés que fije el Banco Central Europeo. Puede consultarse en
la página del euribor]
En años en los que el EURIBOR estaba alto,
los diferenciales eran bajos... hoy que esta en el suelo los
diferenciales son altísimos. Entre otras cosas y aqui está la
trampa para compensar los intereses que el prestamista banco paga por
el dinero que pidio a otro banco cuando el euribor estaba a un nivel
más elevado. e referencia publicado diariamente que indica el tipo
de interés promedio al que las entidades financieras se ofrecen a
prestar dinero en el mercado interbancario del euro.
Ejemplo: un cliente pide 100000€ en
el año 2007 con un euribor del 4% le ofrecen un diferencial del
0,33% con lo que paga un interés sobre el capital no amortizado del
4,33%... cuando en 2008 el euribor sube al nivel máximo de su
historia y se pone en un 5,393% el cliente paga un 5,723% de interés
con lo qu ele banco prestamista está ganando un plus del 1,393% ya
que compró el dinero más barato, esta trampa se incrementa en 2013
ya que ahora el prestamista banco "pierde" un 3,5% porque
el dinero que pidio en 2007 le costó un 4% y el que le está
devolviendo el cliente lo paga al 0,83% (0,83%-4,33%= -3,5%).
¿Cómo lo arregla el prestamista
banco? Pues sencillo ahora que compra el dinero al 0,5% impone unos
diferenciales abusivos para seguir llegando al 3,5%-5% de retorno de
la inversión y poder asi compensar las hipotecas que compró caras y
le están pagando baratas, las de 2007 por ejemplo.
¿Cuál es la mentira? La mentira está
en los tiempos de devolución interbancario... ¿o acaso pensáis que
cualquier banco español tarda 30 años en devolver el dinero que
pide a los demás bancos europeos? No, el prestamista banco no tarda
30 años en devolver tu hipoteca, lo hace en bastante menos tiempo.
Y es en esos tiempos del dinero donde
las autoridades financieras de la Unión Europea deberían imponer
moderación para con los abusos que se ejercen contra los clientes,
que a fin de cuentas somos los ciudadanos de europa.
Pero ese debate es mejor plantearlo en
otra reflexión.
La reflexión de hoy se titula "La
dación en pago en el ámbito hipotecario no es la meta es el camino"
y pensaréis el camino hacia donde... Bueno antes de nada hay que
decir que la dación en pago es un sistema por el que el banco para
hacer frente a los impagos del cliente, y mediante una reciente
"superley" del PP, toma tu propiedad hipotecada (que
recordemos es el garante del prestamo) y te condona la totalidad de
la deuda. Esto que ha habido que legislarlo, aunque parece de sentido
común, es un avance porque con la normativa común y no con los
casos excepcionales de la "superley" el prestamista banco
se queda con tu casa al precio de mercado actual, no al que te la
tasó en el momento del contrato (otra trampa), y la diferencia a su
favor la consevas como deuda...
Y porque expecifico a su favor...
porque imaginaros que compráis una propiedad que, inlcuso con la
crisis, se ha revalorizado y que ahora vale un 200% del valor de
compra, que dudosamente te llegaría para liquidar la deuda pero eso
es otro debate. Como el inmueble se subasta y normalmente lo compra
el banco pues lo sigue haciendo al 50-60% del coste real... porque
que yo sepa a nadie le han embargado y le ha sobrado dinero después
del embargo.
Cuando consigamos universalizar la
dación en pago [NOTA: Para esto hay que distinguien entre ciudadanos
honrados que no pueden asumir sus deudas y, usando el argot medieval, que es de donde viene la actual ley, "Truanes" que buscan
vivir de los demás (morosos profesionales)] hay que dar el siguiente
paso... reclamar al banco el capital amortizado.
Ahora es cuando todos los banqueros
empiezan a contestar que eso como va a ser... Analicemos el negocio
hipotecario: el prestamista banco compra dinero a otros bancos o usa
el suyo para dar un crédio al cliente con el garante del objeto
comprado (siempre y cuando no pidan segundas garantías y avales) por
ese dinero que se devuelve en 30 años el cliente paga
aproximadamente el 165% de lo pedido, vease la siguiente tabla de
amortización calculada sobre un crédito de 100000€ a un 4.25%
(euribor+diferencial) a 30 años. Solo ponemos los 3 primero y los 3
ultimos años para no saturar el post. Es decir al final el cliente a
pagado 1 163927.08 €. Y hay que identificar que el negocio del
banco es ganar 63927,08 € que dividido entre los 30 años hace una
ganancia de 2130,902€/año de una forma asimetrica porque como
todos sabemos y se ve en la tabla de amortización lo primero que se
mete el banco en el bolsillo son los intereses...
Cuarenta y cuatro primeros meses ( tres años y ocho
meses)
El año DIEZ de hipoteca
Los tres últimos años
Si el negocio del banco es el interés
que deja el prestamo. Que ocurre cuando al decimo año de hipoteca el
cliente (el honrado no el trúan) se queda sin posibilidad de
afrontar la deuda. Actualmente se dan dos casos:
A - Con la ley medieval (vigente) se
subasta su propiedad (el banco la compra por el 50%) y el restante le
queda como lastre vital en forma de deuda, condenando al ciudadano a
una vorágine de débitos.
B - Con la "Superley" del PP.
El banco se queda el inmueble (sin subasta) y se condona el resto de
la deuda.
¿Pero que pasa con el capital que se
ha amortizado? Porque en este punto el cliente "sólo" debe
66.666,67 €, es decir, a pagado 33.333,33€.
¿Qué pasa con ese dinero?
Pués creo (opinión no contrastada) que se lo queda el
prestamista banco, que me corrija alguien si me equivoco por favor.
Es decir que el prestamista banco cobrá
los intereses que son el objeto de su negocio, se queda el objeto de
compra y además se queda con el capital que el cliente ha
amortizado.
Recurramos de nuevo al sentido común,
el banco tiene todo el derecho de conservar los interés (insisto el
objeto legitimo de su negocio) y al no poder hacerse cargo de la
deuda el cliente pierde el objeto de compra que era el garante del
prestamo que pasa a propiedad del prestamista, también es legítimo.
Pero el capital amortizado no le corresponde al banco no es de su
propiedad. No corresponde a su objeto legítimo de negocio, ni es
parte del objeto de la compra. Pertenece claramente al cliente y al
cliente debe ser reembolsado.
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